Den Helder – De eerste honderd dagen van Stefan van Schaik als directeur-bestuurder van Woningstichting Den Helder zitten er op. In deze periode heeft hij zich vooral gericht op het aanbrengen van samenhang binnen de gehele organisatie, van beleid en besluitvorming tot cultuur en werkprocessen. Daarmee zijn de eerste stappen gezet voor een Woningstichting die doelgericht haar nieuwe koers vaart.
Van Schaik stond voor een grote uitdaging, maar kwam goed voorbereid naar Den Helder. “Voordat ik begon had ik een boek van Maaike van der Wal gelezen genaamd ‘Het venijn zit in de start’. Dat was voor mij de aanleiding om een honderd dagen plan voor mezelf op te stellen”, vertelt hij. Zijn plan bestond uit drie fasen: kennismaken met de organisatie, analyseren van de opgaven en het nemen van besluiten. “Ik had een aantal succescriteria geformuleerd voor wat ik na honderd dagen bereikt wilde hebben op elk van die vlakken”, aldus Van Schaik.
Een belangrijk onderdeel was het concreet maken van de nieuwe koers ‘Goed wonen geeft Kracht’ van Woningstichting. “Die moest langzaam van het papier af en gaan leven in het hoofd en hart van de mensen”, zegt de directeur-bestuurder van de woningcorporatie. Ook het indienen van een herstelplan bij de Autoriteit woningcorporaties moest gebeuren en daarnaast wilde Van Schaik een nieuwe visie op bestuur en besluitvorming ontwikkelen. “Dat was nodig, want er is een nieuw bestuur. Ik heb een andere leiderschapsstijl en maak andere keuzes. Geen ingrijpende wijzigingen, maar wel andere accenten”, zo verklaart Van Schaik.
Samenhang
Gedurende zijn eerste maanden – en de uitvoering van het plan – constateerde Van Schaik dat er sprake was van een gebrek aan samenhang in de organisatie. “We hebben redelijk veel beleid liggen, maar er zit geen samenhang in. Dat soort dingen komen voort uit gesprekken. Bij gesprekken over de nieuwe koers kom je bijvoorbeeld snel op thema’s die andere onderdelen raken. Als we onze dienstverlening meer vanuit het perspectief van de bewoners willen vormgeven, betekent dat ook iets voor de beleidskeuzes die we maken of hoe we onze werkprocessen inrichten”, aldus Van Schaik.
Het aanbrengen van samenhang werd onderdeel van de nieuwe visie op bestuur en besluitvorming. De titel daarvan is ‘Van pragmatiek naar strategie’. Van Schaik legt uit: “Ze zijn hier ijzersterk in het maken van pragmatische keuzes, maar het is ook belangrijk dat die keuzes ons structureel de goede kant op helpen. Zodat er een duidelijke lijn is in welke principes we toepassen, samenhang dus.” De directeur-bestuurder heeft er alle vertrouwen in dat Woningstichting straks doelgericht haar nieuwe koers vaart. “Iedereen hier is onwijs trots op Den Helder en dat is ook terecht. Die collectieve trots is een goede voedingsbodem voor de veranderingen die we willen doorvoeren”, vertelt hij.
Huurbevriezing
Alsof de opgaven voor Woningstichting Den Helder nog niet groot genoeg waren, ontstond ook nog de dreiging van een landelijke huurbevriezing. Die zou de organisatie een investeringsbudget van 150 miljoen euro kosten. “Dat was echt een bom onder onze plannen”, zegt Van Schaik. Hoewel inmiddels bekend is dat de huurbevriezing niet doorgaat, had de dreiging directe impact. “We moesten een meerjarenbegroting maken met scenario’s voor het geval de huurbevriezing zou worden doorgevoerd. We staan er financieel kwetsbaarder voor dan veel andere corporaties. Landelijk gezien zijn onze huren laag, maar onze onderhoudslasten juist hoog”, aldus de directeur-bestuurder.
Van Schaik ziet echter ook het positieve in van deze ontwikkeling, het bracht de organisatie namelijk nieuwe inzichten. “We realiseerden ons dat we veel beter voorbereid moeten zijn op veranderingen in wet- en regelgeving. We werken nu aan een systeem waarmee we makkelijker alternatieve scenario’s kunnen opstellen. Vanuit het herstelplan vonden we dat al nodig, maar de urgentie is hierdoor nog groter geworden”, zegt hij. Het herstelplan is inmiddels zo goed als afgerond. De definitieve versie wordt eind juni ingeleverd bij de Aw, die vervolgens toezicht houdt op de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.
Tevreden
Gevraagd of Van Schaik tevreden is over de uitvoering van zijn honderd dagen plan, blijft het een momentje stil, maar uiteindelijk is het antwoord ja. “Het is wel heel snel gegaan. Als je in kalm water instapt dan heb je alle tijd om rustig om je heen te kijken voordat je tot keuzes moet komen. Die ruimte had ik niet. Dus vandaar enige aarzeling. Ja, ik ben heel erg tevreden over waar we nu staan, maar de weg daar naartoe is wel intenser geweest dan ik vooraf had ingeschat. Ik dacht dat vooral ‘bouwen aan vertrouwen’ het hoofdthema zou zijn zou zijn, maar daar kwam veel meer uit”, vertelt hij.
Terugkijkend was het hoofdthema van zijn eerste honderd dagen eerder ‘vanuit vertrouwen herinrichten’. Van Schaik: “Wat ik net verteld heb dat gaat voornamelijk over de binnenkant van onze organisatie, dus wat onder de motorkap zit. De vorige keer hadden we het over onze koers, dat is de route die we met die auto willen afleggen. Ik heb er heel veel vertrouwen in dat we die mooie route door een landschap wat ertoe doet inmiddels kunnen afleggen met een motor die ons niet gaat tegenzitten. Een organisatie die zich rolvaardig inzet voor haar huurders, woningzoekenden en de stad.”
Ik heb zelf een prima huis. Godzijdank belet me dat niet om te zien, dat geen huis kunnen vinden een van de allergrootste drama’s is van deze tijd. Een drama dat met spoed opgelost dient te worden. Maar het is natuurlijk een schandelijke leugen om te roepen dat dit alleen kan, door mensen uit te buiten die in een sociale huurwoning zitten. Juist die categorie heeft de grootste moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. Steeds met huurverhogingen komen, die ver boven de inflatie liggen, is in flagrante strijd met de doelstelling van woningcorporaties. Helaas zijn die totaal ontaard. De ellende die er bij de Parlementaire Enquete Woningcorporaties boven kwam drijven, was meer dan stuitend en nog maar een topje van een enorme ijsberg. Wat ik nog het allerergste vind, is dat huurders volkomen monddood zijn gemaakt. De bobo’s hebben de verenigingen waarin de huurders het voor het zeggen hadden, omgebouwd tot stichtingen waarin enkele de baas zijn. Inmiddels zijn die clubs zelfs zo ver ontaard, dat ze de huuropbrengsten gaan misbruiken om tegen de staat te procederen om de huurbevriezing maar buiten de deur te houden. Ook al is die huurbevriezing zo mega in het belang van wat vroeger de leden van een democratische vereniging waren. En dat terwijl het woningbezit van corporaties in het verleden bij elkaar gespaard is door de huurders zelf. Bovendien is er belastingtechnisch -behalve het bevriezen van de sociale huren- bijna geen simpele en snel uitvoerbare manier te bedenken om mensen met lage inkomens een reddingsboei toe te werpen. Voor het stimuleren van de woningbouw zijn daarentegen tientallen goede financiele manieren te bedenken, die geen uitbuiting van sociale huurders met zich mee brengen. Maar dat interesseert de bobo’s niets. En niemand, maar dan ook echt helemaal niemand die het nog voor de monddood gemaakte huurders opneemt. Verschrikkelijk en volkomen asociaal!
Mee eens Dick. De SP vecht daar al jaren tegen. En wij nemen het weldegelijk op voor de huurders. We zeggen ook al heel lang dat de woningcorporaties weer verenigingen moeten worden waar de huurders het weer voor het zeggen krijgen. Maar dat is een politieke keuze en daar willen de neo-liberalen en rechtse clubs vooralsnog niet aan.
De SP is de enige partij die nog echt een sociaal hart heeft.
Dick Berts, mensen met lagere inkomens krijgen toch huurtoeslag? Ik denk dat de huurders in de vrije sector een groter probleem hebben, met een gemiddeld inkomen maar belachelijk hoge maandlasten waardoor ze te weinig overhouden om rond te komen en ze hebben geen recht op toeslagen…
U heeft gelijk dat er veel meer problemen zijn rondom huur en inkomen. Maar dat maakt de problematiek van de (maar al te vaak onterecht) laagst betaalden in sociale huurwoningen er niet minder om. Die mensen staat het water echt aan de lippen. Twee jaar huurbevriezing EN extra huurtoeslag die broodnodig is voor de overleving van deze groep werd ze recent afgepakt. En wie gilden daarbij het hardst om deze huurders te grazen te nemen?? De corporaties die nou juist opgericht zijn om voor de belangen van die huurders op te komen. Echt schandelijk!
Ik weet het niet hoor. Ik doe boodschappen voor een gezin van 4 en 1 hond. Ik vrees toch echt, dat de – vooral in Nederland – absurd hoge prijzen van vooral levensmiddelen, verzorgingsartikelen en huishoudelijke artikelen veel meer pijn doen dan een huurverhoging van een paar tientjes per maand. En dat is ook precies hoe het verkocht werd natuurlijk, boodschappen-subsidie.
We hebben “hier” natuurlijk niet de luxe die men in het wat meer oostelijke deel van het land heeft, waar ze de kosten wat kunnen drukken door slim in te kopen in Duitsland. Mijn ouders hebben ook steeds vaker “voorraad” Duitse producten in huis. Die zijn gepensioneerd en gaan heel regelmatig naar Duitsland op vakantie. Veel is daar echt merkbaar goedkoper, niet alles dus je moet wel selectief winkelen.
Maar persoonlijk vind ik dan een huurbevriezing en een verhoging van huursubsidie wel “heel rare” instrumenten om iets te doen aan een probleem waarvan je zelf stelt dat het om “de boodschappen” gaat. Want dat heeft natuurlijk precies ongeveer 0,0 met “de huur” te maken. Dan zie ik veel meer in plannen waarmee de “boodschappen-branche” meer mogelijkheden krijgt om buiten onze erg dure Nederlandse inkoopkanalen in te kopen en daarmee goedkoper te kunnen leveren. Natuurlijk zullen die dure inkoopkanalen daar minder blij mee zijn, maar eigenlijk zijn dergelijke geldvretende inkoopbeperkingen in deze dure tijden natuurlijk niet meer te verdedigen. Het is gewoon kunstmatig duur nu.
Op kosten van je monddood gemaakte huurders tegen de staat procederen, TEGEN de belangen van je huurders waarvoor je op dient te komen in…. Als je eigen woningbouwvereniging (wat het altijd had moeten blijven) je in de rug schiet, dan is er iets goed mis. Daar laat ik het maar even bij.
Maar volgens mij maak je daar toch ergens een denkfout. Een woningstichting moet de belangen behartigen van alle huurders, waaronder ook de toekomstige huurders vallen. Door de inkomsten te bevriezen, terwijl de kosten gewoon verder en verder blijven oplopen (zoals overal), behartigen ze dus alleen de belangen van de zittende huurders en gaat dat volledig ten koste van de belangen van toekomstige huurders. Die hebben dan te maken met door stijgende kosten en bevroren inkomsten niet gedekte en dus ook niet uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en nieuwe woningen die niet gebouwd zijn waardoor de woningnood alleen maar toe is genomen. (Ik ben overigens nog steeds niet overtuigd van de ernst van de woningnood qua sociale huur hier, ik heb nog steeds alleen maar relatief lage wachttijden gezien waar mensen in veel regio’s jaloers op zouden zijn.)
En dat het met die woningnood allemaal nog wel meevalt hier, zie je ook aan het tempo waarop bouwprojecten uitgevoerd worden en wat voor projecten er uitgevoerd worden. Dat is allemaal niet grootschalig, vaak zelfs nog vor een aanzienlijk deel vervangen van oude woningen door nieuwe woningen en het duurt allemaal eeuwen langer dan gehoopt. Er worden keuzes gemaakt, die echt totaal niet passen bij een acute nood en het prijspeil van woningen in Den Helder bevestigt voor mij ook wel dat die acute nood hier niet echt bestaat.
De denkfout is dat corporaties de belangen van toekomstige huurders alleen kunnen behartigen door zittende huurders uit te buiten. Nieuwbouw kan ook heel anders gefinancierd worden, onder anderen door de enorme heffingen en belastingen waaronder corporaties nog steeds zuchten af te schaffen.
Ik ben heel benieuwd naar cijfers / percentages Dick, kom eens met onderbouwingen hoeveel huurders nu eigenlijk uitgebuit worden?
Probleem met huurders in de vrije sector met een gemiddeld inkomen heb je gelijk in. Huurders met lage inkomens krijgen idd huurtoeslag. Maar bij huurverhogingen worden de hogere huren niet volledig gecompenseerd door de huurtoeslag zodat huurders met lage of sociale inkomens bij iedere huurverhoging een groter deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn en dat cumuleert dan. Helaas is dat niet het enige. Ook de energiekosten, waterschaplasten, gemeentelijke lasten, verzekeringen, zorgverzekering, boodschappen etc. stijgen zodanig dat het totaal aan gestegen lasten voor levensonderhoud niet gecompenseerd wordt door de verhoging van het minimum loon. Dat geldt dus voor iedereen, maar dat maakt het probleem daardoor niet minder.
Ton, ik weet dat het minimumloon niet toereikend is en minimaal 16 euro p.u. zou moeten zijn (mediaan), en daaraan gekoppeld zouden ook de uitkeringen mee moeten stijgen om de inflatie enigzins bij te benen.
En dan nog is het geen verpot.
Helemaal mee eens. Maar toch zie ik dat er diverse toeslagen zijn om een beetje lucht te geven. Ik zeg niet dat het genoeg is, maar het is iets. Ik weet niet of het een groot probleem is in Den Helder, maar ik ken jongvolwassenen die in de grotere steden wonen en werken, die ook niet meer kunnen rondkomen omdat zij met hun middeninkomens de torenhoge huur en andere vaste lasten ook niet meer kunnen opbrengen. Zij hebben geen/nauwelijks recht op toeslagen en ook niet op een betaalbare woning. Het is eigenlijk al een geluk dat ze als dertigers een huis gevonden hebben. Zij houden maandelijks niet meer over dan zij die in een sociale huurwoningen wonen en huurtoeslag krijgen. Dat is ook een groot probleem. Ik heb met deze hardwerkende groep jonge mensen tussen wal en schip te doen.
De overheidsuitgaven zijn door het linkse geknuffel veel te hoog, vandaar dat in NL alles kapotbelast is en het voor de gemiddelde werkende burger niet meer op te brengen is, straks helemaal als lachebekje de NAVO norm verhoogt
Vergeet de doorgeslagen regeldrift niet. Ik zag laatst een handvol wegwerkers en verkeersregelaars heel druk met 1 witte streep op een fietspad. 4 man die we moeten betalen om veilig een witte streep op asfalt te krijgen.
Zelfde met de trein. Die is vooral zo duur omdat we 2 conducteurs op een trein willen hebben, die heel vaak niet meer doen dan bij de machinist of in de 1e klas zitten en de deuren sluiten bij vertrek. Ik reis, als die o zo drukke conducteurs niet staken, flinke afstanden met de trein.(gelukkig nog maar 1 leer per week, reizen met NS is al lang geen pretje meer, dus als het even kan reis je niet). Je zit vaak 2 uur in een trein zonder ook maar iemand van NS te zien.
Welk links geknuffel? Meneer Rutte is een rasechte vvd er?
Helaas zijn wij in Nederland een volk van klagers en niet een volk wat eindelijk eens het heft in eigen hand durft te nemen.
Zus, hoe nemen we dan het heft in eigen hand? Ik ben benieuwd?
Dat moet iedereen natuurlijk voor zichzelf bedenken, er zijn meerdere wegen naar Rome. Ik heb “huren” als logische optie voor lagere inkomens altijd een behoorlijke tegenstrijdigheid gevonden. Hoe kan het nou, dat iemand een bepaalde woning niet zou kunnen financieren met een hypotheek, terwijl die persoon zo’n woning wel kan huren met nog “een verdienmodel” ertussen? Dat is iets kunstmatigs, dat wordt gewoon “gerealiseerd” met het dichtregelen van de financiering en mensen voor een deel van hun “inkomen” (lees: toeslagen) afhankelijk te maken van de regelmakers.
Ik had het geluk, dat ik tijdens de eerste 2 jaren van mijn eerste baan gratis inwoning had in een pand van de baas. Die wilde het pand bewoond hebben tegen krakers. Benedenverdieping van het pand is inderdaad toen eens gekraakt, maar die krakers zijn eruit getrapt omdat onder andere ik nog in dat pand een kamer had. Maar ik had dus een korte periode geen woonlasten (en wel inkomen) en ik heb toen een appartement gekocht wat uit de verhuur kwam en wel wat aandacht kon gebruiken. 5 jaar daar gewoond, appartement een beetje opgeknapt en toen een volgende stap gezet…. De eerste stap is het moeilijkst, daarna klim je gewoon op je eigen tempo verder als je daar zin in hebt.
Maar de eerste jaren als huiseigenaar (die geen cent meer te makken heeft en geen andere optie heeft dan full-time+ te werken om weer te gaan opbouwen) zijn lastiger als de eerste jaren als huurder. Alles wat je niet zint aan de woning of wat vervangen moet worden, moet je zelf betalen en zelf uitvoeren. Grote uitgaven zoals een huwelijk of droomvakantie kun je de eerste jaren wel even op je buik schrijven, want alles wat je overhoud is bedoeld voor onderhoud / opknappen van je “krot” en voor het opbouwen van een nieuw spaarpotje. Tweede stap die ik nam om “het heft in eigen hand te nemen”, was “iets zonder Vereniging van Eigenaren”. Dat was een bescheiden tussenwoning op een leuke plek.)